mr. J.H.J.A. Hofstee
Een eigenaar van een appartement betaalt meestal maandelijks servicekosten. Deze servicekosten zijn nodig om gemeenschappelijke uitgaven te betalen, zoals bijvoorbeeld de opstalverzekering van het appartementengebouw, de schoonmaak en verlichting van de gezamenlijke ruimten in het gebouw. Ook wordt van de servicekosten het groot onderhoud betaald, bijvoorbeeld de vernieuwing van het dak of het schilderwerk. Omdat deze kosten niet elk jaar voorkomen, wordt hiervoor een potje gevormd. Dit potje wordt het reservefonds genoemd. Iedere vereniging van eigenaars is verplicht voor het gebouw zo’n reservefonds te hebben.
Over de omvang van het reservefonds zijn geen wettelijke regels. Omdat iedere appartementeigenaar vanuit de servicekosten bijdraagt aan het reservefonds, heeft deze ook recht op zijn ‘aandeel’ in het reservefonds. Dit aandeel kan de appartementeigenaar niet opeisen, maar de waarde van het aandeel in het reservefonds telt wel mee voor de belasting in box 3 (sparen en beleggen).
De grootte van een aandeel is eenvoudig te berekenen. Als het aantal appartementen in het hele gebouw bijvoorbeeld 10 is, dan is het aandeel behorend bij dat appartement 1/10 deel van het totale reservefonds. Voor de inkomstenbelasting moet de waarde van het aandeel in het reservefonds op 1 januari en 31 december van elk jaar in box 3 worden opgegeven. De appartementeigenaar betaalt over de gemiddelde waarde hiervan 1,2% vermogensrendementheffing.
Enige tijd geleden stapte een appartementeigenaar naar de rechter omdat hij het niet eens was met de berekening van de waarde van het aandeel in het reservefonds door de Belastingdienst. De appartementeigenaar stelde bij de rechter dat de waarde van het bij zijn woning behorende aandeel in het reservefonds, al is verdisconteerd in de waarde van de woning. Daarom moet het aandeel op nul worden gesteld en niet worden meegeteld voor de inkomstenbelasting in box 3.
De Hoge Raad moet nog beslissen over deze zaak. De advocaat-generaal heeft hierover onlangs een advies geschreven voor de Hoge Raad. In dit advies staat dat het aandeel in het reservefonds in een Vereniging van Eigenaars niet in box 3 maar in box 1 (werk en inkomen) voor de inkomstenbelasting moet worden belast. Er hoeft dan in de meeste gevallen feitelijk geen belasting te worden betaald over het reservefonds omdat daartegenover voor hetzelfde bedrag een onderhoudsverplichting staat. Vaak volgt de Hoge Raad het advies van de advocaat-generaal op. Wanneer de Hoge Raad met een uitspraak komt, is nog niet bekend.
Wat betekent dit voor uw aanslag inkomstenbelasting? U kunt zich naar de Belastingdienst toe op het standpunt van de advocaat-generaal stellen. Is er al een aanslag opgelegd, dan kunt u bezwaar maken. Heeft u nog geen aanslag ontvangen maar al wel aangifte gedaan, dan kunt u een aanvullende aangifte indienen.
Hofstee & Van Erp Netwerk Notarissen is aangesloten bij Netwerk Notarissen, het landelijke samenwerkingsverband van zo’n 150 zelfstandige notariskantoren. De Netwerknotaris adviseert u deskundig, wijst u op de voor u aanwezige risico’s en draagt concrete oplossingen aan. Wilt u meer weten over onze diensten neem dan contact met ons op Hofstee en Van Erp Netwerk Notarissen 0299 – 653830 of kijk op onze site www.hvenotarissen.nl ook voor het aanmelden op onze nieuwsbrief.
Te verwachten is dat begin volgend jaar de oppervlakte berekeningen van een woning conform de NEN 2580 norm in de aanbieding/ presentatie van een woning dienen te worden opgenomen. Brancheorganisaties LMV, NVM, RVT, VBO, VNG en de Waarderingskamer hebben uitgesproken belang te hechten aan een uniforme aanmelding. Maar wat is de werkelijke aanleiding? Sommige huizen krimpen of groeien terwijl er ten aanzien van eerdere aanmeldingen geen wijzigingen in of aan de woning zijn aangebracht. Vreemd en erg verwarrend voor de consument en de makelaars. Maar de werkelijke aanleiding is een kortgeding waarbij de koper restitutie van een gedeelte van de koopsom heeft geëist, omdat de woning na meting 15 m2 kleiner bleek te zijn dan opgegeven. Had deze koper tijdens het bezoek zijn ogen dicht? Heeft deze koper geen gelegenheid gekregen om zelf te meten? Kunnen er geen afspraken meer gemaakt worden op basis van; “wat je ziet, is wat je krijgt”? In de basis moet een opname van meters natuurlijk wel conform de realiteit zijn, maar hoe ver gaat het?
