mr. J.H.J.A. Hofstee
Een eigenaar van een appartement betaalt meestal maandelijks servicekosten. Deze servicekosten zijn nodig om gemeenschappelijke uitgaven te betalen, zoals bijvoorbeeld de opstalverzekering van het appartementengebouw, de schoonmaak en verlichting van de gezamenlijke ruimten in het gebouw. Ook wordt van de servicekosten het groot onderhoud betaald, bijvoorbeeld de vernieuwing van het dak of het schilderwerk. Omdat deze kosten niet elk jaar voorkomen, wordt hiervoor een potje gevormd. Dit potje wordt het reservefonds genoemd. Iedere vereniging van eigenaars is verplicht voor het gebouw zo’n reservefonds te hebben.
Over de omvang van het reservefonds zijn geen wettelijke regels. Omdat iedere appartementeigenaar vanuit de servicekosten bijdraagt aan het reservefonds, heeft deze ook recht op zijn ‘aandeel’ in het reservefonds. Dit aandeel kan de appartementeigenaar niet opeisen, maar de waarde van het aandeel in het reservefonds telt wel mee voor de belasting in box 3 (sparen en beleggen).
De grootte van een aandeel is eenvoudig te berekenen. Als het aantal appartementen in het hele gebouw bijvoorbeeld 10 is, dan is het aandeel behorend bij dat appartement 1/10 deel van het totale reservefonds. Voor de inkomstenbelasting moet de waarde van het aandeel in het reservefonds op 1 januari en 31 december van elk jaar in box 3 worden opgegeven. De appartementeigenaar betaalt over de gemiddelde waarde hiervan 1,2% vermogensrendementheffing.
Enige tijd geleden stapte een appartementeigenaar naar de rechter omdat hij het niet eens was met de berekening van de waarde van het aandeel in het reservefonds door de Belastingdienst. De appartementeigenaar stelde bij de rechter dat de waarde van het bij zijn woning behorende aandeel in het reservefonds, al is verdisconteerd in de waarde van de woning. Daarom moet het aandeel op nul worden gesteld en niet worden meegeteld voor de inkomstenbelasting in box 3.
De Hoge Raad moet nog beslissen over deze zaak. De advocaat-generaal heeft hierover onlangs een advies geschreven voor de Hoge Raad. In dit advies staat dat het aandeel in het reservefonds in een Vereniging van Eigenaars niet in box 3 maar in box 1 (werk en inkomen) voor de inkomstenbelasting moet worden belast. Er hoeft dan in de meeste gevallen feitelijk geen belasting te worden betaald over het reservefonds omdat daartegenover voor hetzelfde bedrag een onderhoudsverplichting staat. Vaak volgt de Hoge Raad het advies van de advocaat-generaal op. Wanneer de Hoge Raad met een uitspraak komt, is nog niet bekend.
Wat betekent dit voor uw aanslag inkomstenbelasting? U kunt zich naar de Belastingdienst toe op het standpunt van de advocaat-generaal stellen. Is er al een aanslag opgelegd, dan kunt u bezwaar maken. Heeft u nog geen aanslag ontvangen maar al wel aangifte gedaan, dan kunt u een aanvullende aangifte indienen.
Hofstee & Van Erp Netwerk Notarissen is aangesloten bij Netwerk Notarissen, het landelijke samenwerkingsverband van zo’n 150 zelfstandige notariskantoren. De Netwerknotaris adviseert u deskundig, wijst u op de voor u aanwezige risico’s en draagt concrete oplossingen aan. Wilt u meer weten over onze diensten neem dan contact met ons op Hofstee en Van Erp Netwerk Notarissen 0299 – 653830 of kijk op onze site www.hvenotarissen.nl ook voor het aanmelden op onze nieuwsbrief.
Tags: Advocaat-generaal, Appartement, Appartementeigenaar, Belasting, Belastingdienst, Box 1, Box 3, Gemeenschappelijke uitgaven, Hoge Raad, Inkomstenbelasting, Inkomstenbeslasting, Minder belasting, Potje, rechter, Reservefonds, Servicekosten, Sparen en Beleggen, verdisconteerd, Vereniging, Vereniging van eigenaren, Vermogensredementheffing, VvE, Werk en inkomen, Woningwaarde
Als je met 24 appartementen bent en er zit bijv. 48.000 in de pot, dat betekent dus dat je 2000 vermogen hebt? je hebt toch een drempel van rond de 20.000 voordat je dit als vermogen dient te zien?
Of heb ik dat mis?
Klopt als een bus, Marco. Maar, gecombineerd met jouw spaartegoeden kan jouw aandeel in het reservefonds natuurlijk net de druppel zijn die je over de drempel zet. Ik kan me voorstellen dat dat als onwenselijk gezien wordt. Daarnaast is het natuurlijk geen vermogen wat vrij te besteden is, omdat er als vermeld een onderhoudsverplichting tegenover staat.
[...] Dit blogartikel was vermeld op Twitter door ERA, ERA Van De Steege. ERA Van De Steege heeft gezegd: MINDER BELASTING VOOR EIGENAAR APPARTEMENT? http://bit.ly/ca3mpR [...]
Marco, Je bedoelt in Box III neem ik aan? Klopt! Zie ook de reactie van Marijn Kroes. Bedankt voor het reageren.